Op dit moment lijken de rollen echter omgedraaid: de term greenfields heeft het zwaar te verduren. Het wordt niet meer als ‘groen’ opgevat, er is geen of nauwelijks ruimte voor nieuwe logistieke bedrijventerreinen, vooral niet als er ‘grote dozen’ op geplaatst moeten worden. Langzamerhand zijn er ook steeds meer partijen die succesvol bestaande terreinen of terreindelen omkatten van leegstaande, verouderde en vaak rommelig ogende panden naar een modern bedrijventerrein, of delen ervan in een kansenzone.

Op de vastgoedbeurs Provada eind oktober werden met de nodige trots meerdere voorbeelden genoemd door wethouders, ambtenaren, beleggers en ontwikkelaars. Voorzitter Theo Föllings van de Stichting SKBN, die zich al jarenlang inzet voor het ‘recoveren’ van bestaande bedrijventerreinen, kreeg het er zelfs (in zijn eigen woorden) ‘warm’ van. De term bedrijventerreinen mocht weer vallen, kon weer met trots worden vermeld. En eerlijk is eerlijk, niemand kan tegen opties voor beter benutten zijn, tegen het her-inzetten van wat ooit al ergens voor bedoeld was, voor samen zorgvuldig omgaan met onze schaarse grond.

Tot voor kort leek dit een niet te nemen horde. Van de 86.000 hectare aan bedrijfsgrond is slechts een mager deel geherstructureerd. Conversieprojecten met als doel een andere bedrijfsbestemming voor een pand of terrein zijn slechts zelden succesvol toegepast. Het was, en is, een complex proces. Er kan sprake zijn van meerdere eigenaren van de gronden, soms zijn de opstallen weer in eigendom van een derde partij, en is de huurder (of zijn de huurders) weer een andere partij. Als je één op één een stuk grond kunt aanpakken, met een en dezelfde eigenaar van de grond en opstallen bijvoorbeeld, zou dat veel eenvoudiger zijn. Conversie is bovendien duurder, omdat er in veel gevallen gesloopt en gesaneerd moet worden en ook de ontsluitende infrastructuur vaak niet op orde is. Des te fraaier is het te zien dat er langzamerhand tóch steeds meer goede voorbeelden zijn, in bijvoorbeeld Rotterdam (MH4 gebied), Deventer (Bergweide), Arnhem (Spoorzone Oost), Rijswijk (Plaspoelpolder) en Venlo (Belfeld).

De succesfactor is overal anders, maar het gaat uiteindelijk om de wil het te doen en platgeslagen het gat te dichten tussen aankoop van grond (moet substantieel lager zijn dan bij nieuwbouw) en de kosten om het terrein weer modern en aantrekkelijk te maken. Als dit saldo batig uitvalt, zullen ontwikkelaars erop in springen. Ook zij weten dat nieuwe gronden ontwikkelen in Nederland steeds lastiger wordt. Vaak betreft het locaties die een gunstige ligging hebben aan de stadsrand en/of uitvalswegen.

Een financiële of organisatorische duw in de rug kan helpen. Mijn collega’s en ik pleiten al langere tijd voor een ontwikkelingsfonds (en dit is wat anders dan een subsidiepot) om dergelijke ontwikkelingen mogelijk te maken en van toevallige treffers naar een echte transitie te komen. De transitie van nieuw naar vernieuwing, van extra naar beter benutten. Door een groter aandeel herstructurering te bereiken (lees: de brownfields te ‘vergroenen’ naar greenfields 2.0) kan een win-win situatie worden bereikt voor overheden, eindgebruikers en logistieke vastgoedontwikkelaars. Waarom naast een woondeal, waarin miljarden worden gepompt worden, niet snel een herstructureringsdeal?

U las zojuist één van de gratis premium artikelen

Onbeperkt lezen? Sluit nu een gratis proefabonnement af

Bekijk de aanbieding