Savills spreekt van een ‘ongekende hoeveelheid kapitaal’ van 22,5 miljard euro die beleggers in de eerste helft van 2021 in Europees logistiek vastgoed staken. Het volume is gelijk aan al 64% van het recordbedrag aan transacties over het hele recordjaar 2020.

Vooral in het Verenigd Koninkrijk lieten beleggers hun geld rollen, zo meldt Savills. Het VK was goed voor 37% van het totale transactievolume in de eerste helft van het jaar. Andere landen die boven hun vijfjaarsgemiddelde presteerden, zijn Nederland, Ierland en Spanje.

Brood zien

Uit een recente analyse door een andere vastgoedpartij, CBRE, blijkt ook dat vastgoedinvesteerders wel brood zien in de logistiek. De sector vergrootte zijn aandeel in de totale vastgoedmarkt in de eerste negen maanden van dit jaar van 12% naar 19%. Beleggers lieten vooral kantoren links liggen ten gunste van logistiek vastgoed. Met een aandeel van 31% blijven de kantoren nog wel de grootste beleggingscategorie in Europa, aldus CBRE.

Volgens Savills is dat grote belang van logistiek vastgoed in de Europese vastgoedportefeuilles uitzonderlijk: van oudsher ligt dit op 10%. Onderzoek van de adviseur laat zien dat vooral nieuwe fondsen interesse hebben in logistiek-vastgoedbeleggingen. Bijna 40% van het door deze fondsen opgehaalde kapitaal is gereserveerd voor de logistieke sector, volgens Savills meer dan welke andere commerciële sector dan ook. ‘Dit is mede te danken aan de versoepelingen van reisbeperkingen. Hierdoor wisten onder andere weer meer Amerikaanse investeerders de Europese logistieke markt te vinden’, schrijft de adviseur in zijn analyse.

Gebruikersmarkt

Ook de gebruikersmarkt presteerde goed. De opname van Europese logistieke ruimte bedroeg in de eerste helft van 2021 18,7 miljoen vierkante meter, 63% boven het halfjaarsgemiddelde. Nederland (+64%), Duitsland (+28%) en Polen (+102%) lieten de sterkste stijging zien ten opzichte van het vijfjaarsgemiddelde over de eerste helft van het jaar.

Volgens Savills zijn het recordvolume aan transacties en de sterk gestegen verhuurdynamiek het gevolg van ‘structurele veranderingen die zijn versneld door ­Covid-19 en een enorme toename van online retail’.

Verder is het tekort aan beschikbare grond verder opgelopen, waardoor de leegstandspercentages in heel Europa steeds verder afnemen. In de afgelopen twaalf maanden daalden de leegstandspercentages in Europa met gemiddeld 0,8 procentpunt naar 4,6%. Door de schaarste zijn de huurprijzen van ‘prime objecten’ in de afgelopen twaalf maanden met gemiddeld 2% gestegen, waarbij Lissabon (20%) en de buitenwijken van Warschau (16%) de grootste stijgingen lieten zien. Savills verwacht door het gebrek aan kwalitatief aanbod en een aanhoudende vraag ook in de in de komende 12 tot 18 maanden verdere huurgroei.

Laag risico

De laagste leegstandspercentages ooit en de belofte van huurgroei zorgen ervoor dat de aanvangsrendementen in de meeste Europese kernmarkten verder afnemen naar 3% tot 4%. De daling van dit getal, dat de verhouding tussen de investering en de huuropbrengsten weergeeft, laat zien dat beleggers veel potentie zien in logistiek vastgoed en het risico van deze investeringen steeds lager inschatten.

Marcus de Minckwitz, hoofd industrie en logistiek EMEA bij Savills: ‘Het ziet er niet naar uit dat het lage aanbod en de hoge vraag in gebruikersmarkten op middellange termijn gaan veranderen, waardoor beleggers hun acquisities kunnen onderbouwen met de verwachting van stijgende huren.’

Douglas van Oers van Savills Nederland: ‘Met een gemiddeld rendement op Europees logistiek vastgoed van 4,35% kunnen we aannemen dat we in steeds meer landen waar de voorwaarden gunstig zijn, zoals in Nederland, de rendementen van Frankrijk, Duitsland en het VK gaan zien. Daar liggen de rendementen inmiddels ruim onder de 4% en in het geval van veel prime objecten zelfs onder de 3%. Verder zien we dat beleggers steeds meer bereid zijn om buiten de kernmarkten te kijken voor een aantrekkelijker rendement.’

Brown fields

Savills wijst op het gebrek aan goede locaties om logistieke vastgoedprojecten te ontwikkelen. Zo worden in Duitsland de eisen voor herontwikkeling op verouderde en slecht presterende bedrijventerreinen steeds verder aangescherpt. Er is daardoor vaak geen plek voor logistiek op deze zogenoemde ‘brown fields’, waardoor de huren en grondprijzen steeds verder oplopen. Tegelijkertijd hebben volgens Savills Chinese expediteurs hun oog steeds meer op Duitsland laten vallen, waar zij een vestigingslocatie zoeken in de buurt van containerterminals en de logistieke hubs van e-commerce­gigant Amazon.

Een andere door Savills gesignaleerde trend is de opkomst van supersnelle bezorgdiensten voor boodschappen, zoals Gorillas en Flink. Deze flitsbezorgers voeren de vraag naar ruimte voor last mile- en levensmiddelenlogistiek verder op.

CO2-uitstoot

Opvallend is volgens Savills dat Europese huurders in hun strategie steeds meer waarde hechten aan transparantie, maatschappelijke belangen en het milieu. Van Oers: ‘Huurders, met name de retailers, richten zich tegenwoordig steeds meer op het verlagen van hun CO2-uitstoot en nemen ook maatregelen binnen de toeleveringsketen om hun doelstellingen te behalen. Het balanceren van het voldoen aan klimaatdoelstellingen en de toenemende vraag naar online bezorging, brengen uitdagingen met zich mee, zoals de behoefte aan meer elektrische oplaadpunten.’