Logistiek vastgoedmarkt groeit verder ondanks beperkingen

Buck

De logistieke vastgoedmarkt zal dit jaar met 3,3 miljoen vierkante meter groeien. Huurprijsstijgingen, dalende rendementen, arbeidsmarktkrapte, ruimteschaarste en elektriciteitsnetbeperkingen hebben de groei van 3,6 miljoen vierkante meter van vorig jaar echter iets getemperd, en die trend houdt aan. Dat is de verwachting van het jaarlijkse onderzoek van Buck Consultants International over de ontwikkelingen op de logistieke vastgoedmarkt.

Aan het onderzoek namen vrijwel alle logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers in Nederland deel, aldus Buck. Hiermee wordt 80 – 90% van de markt bestreken.

In 2021 vond er met 3,6 miljoen vierkante meter een inhaalvraag plaats ten opzichte van 2020, toen er 3,1 miljoen vierkante meter nieuwe opname van logistiek vastgoed was. De coronapandemie zorgde daarbij tevens voor veranderingen in de logistieke wereld. Vier van de vijf bedrijven vergrootte in 2021 de voorraden en tweederde van de bedrijven haalde de productie uit Azië naar Nederland terug, om hierdoor minder afhankelijk van internationale verstoringen te kunnen zijn.

Rendementen

Voor 2022 verwacht Buck dat de huurprijzen van logistiek vastgoed, in combinatie met de gestegen bouwkosten, met 3,5 tot 4% zullen stijgen. Rendementen zullen eind 2022 echter gedaald zijn met gemiddeld 3,65%. De rendementen verschillen wel per sector. Voor 2022 en 2023 verwacht Buck gunstige ontwikkelingen voor de sectoren E-commerce, food, logistiek en farma; maar de automotive, horeca, detailhandel en fashion zullen achterblijven.

Uit het onderzoek komen voor de komende drie jaar drie topregio’s naar voren: Tilburg/Waalwijk, Venlo/Venray en Regio Rotterdam. Veelbelovende runner-ups zijn de regio’s Almere-Lelystad, Oost-Nederland, Zuid-Limburg en Noord-Nederland. Bij de keuzecriteria voor vestiging in een regio werd door deelnemers aan het onderzoek vooral aangegeven dat bereikbaarheid en personeel belangrijk is. Dit zijn echter ook de pijnpunten van de sector.

Personeelskrapte

Voor de mega-dc’s verwacht 86% van de respondenten een afname door een gebrek aan beschikbare kavels. Personeelskrapte speelt vervolgens ook een belangrijke rol; logistiek neemt hierbij zelfs een twijfelachtige derde plaats in bij de landelijke top-drie. De logistieke sector heeft momenteel 197.000 vacatures tegenover slechts 95.500 potentiele arbeidskrachten. In Tilburg/Waalwijk, Noord-Limburg en Amsterdam zal de personeelskrapte binnen de logistiek de komende drie jaar het grootst zijn, zo wordt ververwacht.

Het tekort aan beschikbare arbeidskrachten wordt daarbij nauwelijks opgevangen door verdere automatisering of robotisering van het logistieke proces. Extra inzet op het werven en behouden van personeel, bijvoorbeeld door strategische samenwerkingen met uitzendbureaus aan te gaan, wordt hierbij aanbevolen, evenals oplossingen in de huisvesting van arbeidsmigranten.

Ondanks de personeelskrapte is er veel werkgelegenheid gecreëerd. In 2021 zijn in heel Nederland bijna 10.000 mensen gaan werken in de 25 opgeleverde XXL-dc’s. In 2019, 2020 en 2021 was de totale werkgelegenheid 24.800 in de 66 geopende XXL dc’s. In de regio’s Groot-Rijnmond en Noord-Limburg is de meeste werkgelegenheid in de XXL-dc’s ontstaan.

Verdozing

Opvallend is dat de vestiging van logistieke dc’s de afgelopen drie jaar in bijna de helft van de gevallen (41%) op de zogenaamde brownfields, de bestaande bedrijventerreinen, plaatsvond. Een tekort aan beschikbare nieuwe kavels, de zogenaamde greenfields, is hier vooral de oorzaak van. De trend om grote dc’s op nieuwe kavels langs snelwegen te bouwen – de verdozing van het landschap – blijft zichtbaar in de markt, aldus het onderzoek, ondanks een gebrek aan ruimte hiervoor. Tachtig procent van de deelnemers aan het onderzoek verwacht dat de discussie over verdozing zal toenemen, en dat er steeds meer belang gehecht zal worden aan architectonische inpassing in het landschap.

Bijna de helft van de in de afgelopen drie jaar gebouwde dc’s voldoet aan de duurzaamheidseisen en is BREEAM-gecertificeerd. Het merendeel van de potentiele huurders geeft aan dat ook belangrijk te vinden. Multimodaliteit van logistiek vastgoed, dus de bereikbaarheid per spoor en/of binnenvaart, wordt minder belangrijk gevonden.

Een andere wens die uit het onderzoek naar voren komt is het leggen van zonnepanelen op de daken van de dc’s, en die op het elektriciteitsnet aan te sluiten. Tweederde van de respondenten geeft aan dat belangrijk te vinden. De vrees bestaat echter dat het huidige elektriciteitsnet te weinig capaciteit heeft om dat op een effectieve en ononderbroken wijze te doen. Grote kavels blijven gewild, maar de beschikbaarheid ervan neemt echter af, en dat is geen gunstige ontwikkeling.

Overheid

De overheid dient een regierol te hanteren bij het ontwikkelen van logistiek vastgoed, en wel nadrukkelijk in samenwerking met de regio. Hierdoor kan er een evenwichtige verdeling van brownfields en greenfields worden gerealiseerd en kunnen bestaande bedrijventerreinen optimaal worden ingevuld. In de aanbevelingen van het rapport wordt een sterk appèl gedaan op het nieuwe kabinet om hier actie op te ondernemen.

U las zojuist één van de gratis premium artikelen

Onbeperkt lezen? Sluit nu een abonnement af

Start abonnement

Logistiek vastgoedmarkt groeit verder ondanks beperkingen | NT

Logistiek vastgoedmarkt groeit verder ondanks beperkingen

Buck

De logistieke vastgoedmarkt zal dit jaar met 3,3 miljoen vierkante meter groeien. Huurprijsstijgingen, dalende rendementen, arbeidsmarktkrapte, ruimteschaarste en elektriciteitsnetbeperkingen hebben de groei van 3,6 miljoen vierkante meter van vorig jaar echter iets getemperd, en die trend houdt aan. Dat is de verwachting van het jaarlijkse onderzoek van Buck Consultants International over de ontwikkelingen op de logistieke vastgoedmarkt.

Aan het onderzoek namen vrijwel alle logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers in Nederland deel, aldus Buck. Hiermee wordt 80 – 90% van de markt bestreken.

In 2021 vond er met 3,6 miljoen vierkante meter een inhaalvraag plaats ten opzichte van 2020, toen er 3,1 miljoen vierkante meter nieuwe opname van logistiek vastgoed was. De coronapandemie zorgde daarbij tevens voor veranderingen in de logistieke wereld. Vier van de vijf bedrijven vergrootte in 2021 de voorraden en tweederde van de bedrijven haalde de productie uit Azië naar Nederland terug, om hierdoor minder afhankelijk van internationale verstoringen te kunnen zijn.

Rendementen

Voor 2022 verwacht Buck dat de huurprijzen van logistiek vastgoed, in combinatie met de gestegen bouwkosten, met 3,5 tot 4% zullen stijgen. Rendementen zullen eind 2022 echter gedaald zijn met gemiddeld 3,65%. De rendementen verschillen wel per sector. Voor 2022 en 2023 verwacht Buck gunstige ontwikkelingen voor de sectoren E-commerce, food, logistiek en farma; maar de automotive, horeca, detailhandel en fashion zullen achterblijven.

Uit het onderzoek komen voor de komende drie jaar drie topregio’s naar voren: Tilburg/Waalwijk, Venlo/Venray en Regio Rotterdam. Veelbelovende runner-ups zijn de regio’s Almere-Lelystad, Oost-Nederland, Zuid-Limburg en Noord-Nederland. Bij de keuzecriteria voor vestiging in een regio werd door deelnemers aan het onderzoek vooral aangegeven dat bereikbaarheid en personeel belangrijk is. Dit zijn echter ook de pijnpunten van de sector.

Personeelskrapte

Voor de mega-dc’s verwacht 86% van de respondenten een afname door een gebrek aan beschikbare kavels. Personeelskrapte speelt vervolgens ook een belangrijke rol; logistiek neemt hierbij zelfs een twijfelachtige derde plaats in bij de landelijke top-drie. De logistieke sector heeft momenteel 197.000 vacatures tegenover slechts 95.500 potentiele arbeidskrachten. In Tilburg/Waalwijk, Noord-Limburg en Amsterdam zal de personeelskrapte binnen de logistiek de komende drie jaar het grootst zijn, zo wordt ververwacht.

Het tekort aan beschikbare arbeidskrachten wordt daarbij nauwelijks opgevangen door verdere automatisering of robotisering van het logistieke proces. Extra inzet op het werven en behouden van personeel, bijvoorbeeld door strategische samenwerkingen met uitzendbureaus aan te gaan, wordt hierbij aanbevolen, evenals oplossingen in de huisvesting van arbeidsmigranten.

Ondanks de personeelskrapte is er veel werkgelegenheid gecreëerd. In 2021 zijn in heel Nederland bijna 10.000 mensen gaan werken in de 25 opgeleverde XXL-dc’s. In 2019, 2020 en 2021 was de totale werkgelegenheid 24.800 in de 66 geopende XXL dc’s. In de regio’s Groot-Rijnmond en Noord-Limburg is de meeste werkgelegenheid in de XXL-dc’s ontstaan.

Verdozing

Opvallend is dat de vestiging van logistieke dc’s de afgelopen drie jaar in bijna de helft van de gevallen (41%) op de zogenaamde brownfields, de bestaande bedrijventerreinen, plaatsvond. Een tekort aan beschikbare nieuwe kavels, de zogenaamde greenfields, is hier vooral de oorzaak van. De trend om grote dc’s op nieuwe kavels langs snelwegen te bouwen – de verdozing van het landschap – blijft zichtbaar in de markt, aldus het onderzoek, ondanks een gebrek aan ruimte hiervoor. Tachtig procent van de deelnemers aan het onderzoek verwacht dat de discussie over verdozing zal toenemen, en dat er steeds meer belang gehecht zal worden aan architectonische inpassing in het landschap.

Bijna de helft van de in de afgelopen drie jaar gebouwde dc’s voldoet aan de duurzaamheidseisen en is BREEAM-gecertificeerd. Het merendeel van de potentiele huurders geeft aan dat ook belangrijk te vinden. Multimodaliteit van logistiek vastgoed, dus de bereikbaarheid per spoor en/of binnenvaart, wordt minder belangrijk gevonden.

Een andere wens die uit het onderzoek naar voren komt is het leggen van zonnepanelen op de daken van de dc’s, en die op het elektriciteitsnet aan te sluiten. Tweederde van de respondenten geeft aan dat belangrijk te vinden. De vrees bestaat echter dat het huidige elektriciteitsnet te weinig capaciteit heeft om dat op een effectieve en ononderbroken wijze te doen. Grote kavels blijven gewild, maar de beschikbaarheid ervan neemt echter af, en dat is geen gunstige ontwikkeling.

Overheid

De overheid dient een regierol te hanteren bij het ontwikkelen van logistiek vastgoed, en wel nadrukkelijk in samenwerking met de regio. Hierdoor kan er een evenwichtige verdeling van brownfields en greenfields worden gerealiseerd en kunnen bestaande bedrijventerreinen optimaal worden ingevuld. In de aanbevelingen van het rapport wordt een sterk appèl gedaan op het nieuwe kabinet om hier actie op te ondernemen.

U las zojuist één van de gratis premium artikelen

Onbeperkt lezen? Sluit nu een abonnement af

Start abonnement