De provincie Noord-Brabant nam deze maand een voorbereidingsbesluit om te voorkomen dat op bestaande bedrijventerreinen ‘ongewenste ontwikkelingen’ plaatsvinden. Het gaat bij de nieuwe regionale afspraken om grote logistieke ontwikkelingen op kavels van meer dan 3 hectare. De provincie gaat met vier regio’s en de 56 Brabantse gemeenten overleggen hoe die ongewenste ontwikkelingen kunnen worden tegengegaan. Er bestaan al afspraken over nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen, en nu komen die er ook voor bestaande bedrijventerreinen, de zogenoemde brownfields. Daarop hebben gemeenten vaak weinig invloed doordat bestemmingsplannen vaak veel ruimte bieden voor XXL-loodsen.

Ontwikkelpotentieel

Uit onderzoek in opdracht van de provincie blijkt dat ongeveer een derde van de Brabantse bedrijventerreinen voor de markt op termijn interessant is voor vestiging of herontwikkeling van grootschalige logistiek. Tegelijkertijd nadert een derde van het grootschalig vastgoed op deze bedrijventerreinen het einde van de economische levensduur, waardoor een ontwikkelpotentieel ontstaat van grofweg 150 tot 250 hectare. ‘Dit samen maakt de kans op ongewenste ontwikkelingen groot’, stelt de provincie.

De grote logistieke clusters in de provincie Noord-Brabant waren in 2020 en 2021 goed voor negen nieuwe XXL-distributiecentra groter dan 40.000 vierkante meter, blijkt uit cijfers van Buck Consultants International. Daarmee werd bijna een op de vijf nieuwe XXL-dc’s in Nederland de afgelopen twee jaar gevestigd in deze provincie, terwijl Noord-Brabant niet meer dan 13% van de oppervlakte van ons land uitmaakt. Sinds 2013 gaat het om 35 megadistributiecentra in de provincie. Grote Brabantse transacties in 2021 waren onder meer het Logistiek Park Moerdijk (200.000 vierkante meter), Majoppeveld Noord Roosendaal (115.000 vierkante meter) en het Foodpark Veghel (71.000 vierkante meter).

Om de expansie in goed banen te leiden, voeren Noord-Brabant en de betrokken gemeenten al een paar jaar een selectief ‘clusteringsbeleid’ om passend om te gaan met de uitbreidingsvraag van grootschalige logistiek. De extra aandacht voor brownfield-ontwikkelingen moet volgens de partijen voorkomen dat de ‘achterdeur’ open blijft staan voor ontwikkelingen die niet passen bij de ambities van de lokale en regionale overheden. ‘Zo blijft er op de Brabantse bedrijventerreinen ook ruimte beschikbaar voor bijvoorbeeld het lokaal midden- en kleinbedrijf, transitieopgaven en transformaties van de terreinen naar andere functies’, stelt de provincie.

Schadeclaims

‘Straks is duidelijk waar logistieke bedrijven groter dan drie hectare heen kunnen’, zegt de Brabantse gedeputeerde Erik Ronnes in een toelichting. Hij kondigde vorige week donderdag nieuwe regelgeving aan die dit jaar verder wordt uitgewerkt, zodat grote logistieke spelers daarmee alvast rekening kunnen houden. De aankondiging moet voorkomen dat gemeenten straks met schadeclaims geconfronteerd worden als ze de voet dwars zetten bij ongewenste ontwikkelingen. ‘Dat wil niet zeggen dat er geen XXL-loodsen meer bij kunnen, maar alleen op die plekken die wij willen.’ Daarbij gaat het onder meer om terreinen in Moerdijk, Veghel, Tilburg, Oss en Haps, aldus Ronnes.

Voordat een bedrijf zo’n loods kan bouwen, moet het straks eerst praten met de gemeenten of regio over onder meer arbeidsmigranten, duurzaamheid, energieverbruik en verkeersstromen. Daarvoor worden nu richtlijnen opgesteld waarmee de regio’s uit de voeten kunnen. Verder wil de provincie dat een ontwikkeling ‘meerwaarde’ biedt voor de regio. Bedrijven die gebruik maken van Brabantse toeleveranciers en afnemers hebben daarbij een streepje voor, zo blijkt uit stukken van de provincie. ‘Het is noodzakelijk dat we actief sturen op duurzaam ruimtegebruik, economische meerwaarde, bescherming van het mkb en ook op ruimtelijke kwaliteit’, aldus de Tilburgse wethouder ruimtelijke ordening en economie Bas van der Pol.

Op dit moment is Brabant nog favoriet bij logistieke bedrijven. Ronnes wil echter een ‘hoge drempel opwerpen’. Hij ziet hij dat de nieuwe eisen voor een waterbedeffect kunnen zorgen waardoor bedrijven uitwijken naar andere provincies. Brabant loopt volgens de gedeputeerde voorop met de aanpak van de logistieke ruimtevraag. ‘Andere provincies kunnen niet achterblijven en zullen ook moeten schakelen’, zegt hij.

Regionaal georiënteerd

Ronnes hoopt dat het Rijk het Brabantse voorbeeld volgt en landelijk de regie pakt. De vraag is echter of dat snel zal gebeuren. Den Haag aarzelt immers al jaren om stevig positie te kiezen in de discussie over de ‘verdozing’ van het landschap. Afgelopen najaar gooide de rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving, Wouter Veldhuis, wel de knuppel in het hoenderhok met een oproep om de gronduitgifte voor XXL-logistiek helemaal stil te leggen. Hij waarschuwde er in het FD voor dat de jacht op grond voor logistiek vastgoed dreigde uit te lopen op een ongecontroleerde ‘goldrush’.

Een belangrijk deel van de weerstand tegen logistiek vastgoed is gebaseerd op het idee dat Nederland als doorvoerland zijn dc’s bouwt om de corridors naar de rest van Europa te ondersteunen. In een recente publicatie noemt Stec Groep dat echter ‘een misvatting’. Uit onderzoek door het adviesbureau blijkt dat ongeveer 75% van de logistieke vestigingen een regionale tot nationale marktoriëntatie heeft en dus eigen inwoners en bedrijven bevoorraadt.

De laatste jaren is er in Nederland elk jaar meer dan 3 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed bij gekomen, blijkt uit de inventarisatie door Stec Groep. In 2021 ging het zelfs om 4,3 miljoen vierkante meter, waarvan 43% terecht kwam op locaties groter dan 25.000 vierkante meter. Logistieke dienstverleners nemen de helft van het opgenomen oppervlak voor hun rekening. De andere helft komt bij groothandels, verladers, retailers en e-fulfilmentpartijen terecht.

De markt voor logistiek vastgoed is volgens het adviesbureau dus niet alleen booming door de groei van de bezorg­economie. Ook de uitbreiding van logistieke netwerken en een sterke toename van retourstromen door de opkomst van de circulaire economie zullen de komende jaren bijdragen aan groei in het logistieke vastgoed. Stec Groep verwacht zelfs dat deze markt in de komende vijftien tot twintig jaar met 25 tot 50% zal toenemen.

U las zojuist één van de gratis premium artikelen

Onbeperkt lezen? Sluit nu een abonnement af

Start abonnement