Dat blijkt uit de ‘Marktupdate bedrijventerreinen medio 2021’ van Stec Groep. De groei van grootschalige logistiek is op dit moment de belangrijkste oorzaak voor het hoge vraagniveau van vastgoed op bedrijventerreinen. Het adviesbureau wijst in de publicatie op een aantal grote deals in dit segment die allemaal werden gesloten in het eerste halfjaar van 2021: JYSK op Flevokust in Lelystad (25 hectare), DSV op Logistiek Park Moerdijk (34 hectare), VidaXL (20 hectare) en DSV (9 hectare) op Trade Port Noord in Venlo en Alloga op Foodpark in Veghel (13 hectare).

Pure e-commerce-bedrijven waren in het eerste half jaar van 2021 goed voor bijna een kwart van de logistieke vastgoeddeals. Zo betrokken Picnic, JD.com en Clipper Logistics nieuwe locaties. De XXL-vestigingen trekken vanwege hun vele vierkante meters al snel de aandacht, stelt Stec, maar gemeten in aantallen is er ook een snelle opmars van kleinschalige locaties voor stadsdistributie zichtbaar. Volgens de auteurs van de marktupdate lag het aandeel van stadslogistiek in het totaal aantal logistieke transacties de afgelopen jaren nog rond de 5%. In 2021 is dat al gestegen naar 15%. Het zijn daarbij niet alleen de gevestigde partijen die zich roeren. Naast bedrijven als Picnic, DHL en Jumbo melden zich aan dit front ook relatief nieuwe spelers als Budbee, MondialRelay en Red je Pakketje. Verder valt het volgens de consultant op dat ook collectieve concepten steeds steviger voet aan de grond krijgen. Ook kiezen bedrijven er vaker voor om zelfstandig een distributienetwerk voor de last mile op te zetten.

Weerstand

Volgens het adviesbureau is in alle provincies inmiddels sprake van krapte, waardoor het voor bedrijven steeds lastiger wordt om geschikte ruimte te vinden. Daar komt bij dat nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen, de zogenoemde greenfields, schaarser worden door de maatschappelijke weerstand tegen ‘verdozing’ van het landschap. In alle provincies ligt het aanbodpercentage op dit moment lager dan 4%, zo blijkt uit de cijfers in de publicatie.

Marktpartijen en locatiezoekende bedrijven kijken daardoor meer en meer naar de mogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen; in vastgoedjargon brownfields genoemd. Op dit moment komt ongeveer een kwart van de ruimtevraag terecht in een bestaand pand en rond de 15% op een brownfield. Daarmee is dit aandeel al een aantal jaren stabiel. ‘Tegelijkertijd zien we dat ontwikkelaars naarstig op zoek blijven naar dit soort herontwikkelingslocaties’, schrijft Stec, dat verwacht dat bestaande terreinen ook de komende jaren in de belangstelling zullen blijven staan. ‘In het aantal vierkante meters dat nog in de pijplijn zit, zien we dat het aandeel van brownfields hoger ligt. We verwachten dan ook dat dit aandeel in de komende jaren wel gaat toenemen, mede vanwege het opdrogende aanbod aan greenfields.’

Bij bedrijven die actief zijn in de stadsdistributie is de slagingskans in bestaande gebouwen op dit moment al flink hoger. Zij vinden voor de helft van hun ruimtevraag onderdak in bestaand vastgoed. ‘Verklaring hiervoor is dat de kleinschalige hubs aan de stadsrand veelal 1.000 tot 5.000 vierkante meter aan vastgoed nodig hebben en met minder hoogtemeters uit de voeten kunnen dan de grotere distributiecentra’, schrijft Stec Groep.

Stadsdistributie

Deze aandelen zouden in potentie nog hoger kunnen zijn, maar het benutten van bestaande locaties is niet altijd vanzelfsprekend. Zo is ongeveer een derde van de vastgoedvoorraad voorbij de economische levensduur, constateert Stec Groep. De consultant spreekt daarom van ‘een aantrekkelijk investeringsmoment’. Vooral stedelijke locaties lijken aanlokkelijk door de gunstige ligging voor werknemers en consumenten en door de aansluiting op de bestaande infrastructuur. Het zijn vaak ideale plekken voor stadsdistributie, constateren de auteurs, zeker als ze multimodaal bereikbaar zijn. Tegelijkertijd zijn het ook interessante woningbouwlocaties en plekken voor andere ruimteclaims, zoals de energietransitie. ‘Er woedt kortom een flinke strijd over strategische posities en de toekomst van deze locaties’, zo schrijft Stec.

Overheden hebben volgens de adviseur een belangrijke rol om deze strijd in goede banen te leiden en te zorgen voor de beste keuzes voor de stad en regio. ‘Zij staan aan de lat om regie te voeren op de kostbare bedrijventerreinen in het stedelijk gebied’, zegt Evert-Jan de Kort van Stec Groep. ‘Dit begint bij inzicht in en erkenning van het belang van de terreinen voor de economie en de brede welvaart in de stad en regio. Vervolgens is een duidelijke toekomstvisie nodig.’

Volgens De Kort staan daarbij nog veel vragen open. ‘Hoe toekomstbestendig zijn onze bedrijventerreinen? Zijn de huidige bedrijven ‘Fit for 55’ of zullen sommige bedrijven krimpen of sterk moeten veranderen? Welke nieuwe activiteiten komen op en wat betekent dit voor de gevraagde ruimte op bedrijventerreinen? Denk aan de sterk groeiende stadsdistributie, groei in circulaire ini­tiatieven en de kansrijke koppeling met opgaven op het gebied van energie, klimaat, biodiversiteit, maar ook wonen. Wat zijn bijvoorbeeld bedrijventerreinen waar het mengen van functies aantrekkelijk en kansrijk is?’